Montauban : la maison individuelle y est à la fois le meilleur et le pire du parc

Deux marchés dans un seul type de bien

Les données publiques de l'ADEME couvrent 15 033 diagnostics réalisés à Montauban, dont 4,8 % classent le logement en F ou G et 9,5 % en A ou B.

La lecture par type de bien réserve une surprise. Les 4 987 maisons de l'échantillon affichent 16,0 % de classes A ou B (deux fois et demie le taux des appartements, à 6,5 %) mais aussi 6,8 % de passoires, contre 3,8 %.

Autrement dit, la maison montalbanaise n'est ni bonne ni mauvaise en moyenne : elle est les deux, selon laquelle on regarde.

Ce que cette polarisation signifie pour un vendeur

Une moyenne rassurante n'a ici aucune valeur prédictive. Un acheteur qui compare deux maisons du même quartier peut trouver un écart de cinq classes.

La conséquence pratique est directe : à Montauban, plus qu'ailleurs, le diagnostic est un argument de négociation à part entière, dans un sens comme dans l'autre. Une maison bien classée se distingue nettement d'un marché où le milieu de gamme est peu fourni ; une maison mal classée ne peut pas s'abriter derrière une moyenne locale médiocre, puisqu'elle ne l'est pas.

Faire établir le DPE tôt, avant de fixer le prix, a donc plus d'intérêt ici que dans une ville au parc homogène.

L'électricité explique une bonne part du haut de tableau

Le facteur principal se lit dans les énergies. Les 7 903 logements montalbanais chauffés à l'électricité affichent 16,4 % de classes A ou B et 4,5 % de passoires.

Les 6 388 au gaz naturel plafonnent à 0,9 % de A-B pour 3,8 % de passoires.

Montauban est en zone climatique méridionale : les besoins de chauffage y sont plus faibles, ce qui avantage les logements électriques récents équipés de pompes à chaleur, dont la consommation mesurée reste basse. Ce parc est majoritairement pavillonnaire, ce qui explique que les maisons captent l'essentiel des bonnes étiquettes.

Le bois, segment le mieux classé de la ville

Un autre segment confirme la logique. Les 187 logements chauffés au bois bûches affichent 21,4 % de classes A ou B et 5,9 % de passoires.

C'est le meilleur taux de classes A ou B de toutes les énergies montalbanaises. Le bois est faiblement émetteur au sens du calcul, ce qui pèse fortement sur l'étiquette carbone.

Ce segment reste modeste (1,2 % du parc) et il accompagne généralement une maison déjà isolée plutôt qu'il ne compense un défaut d'isolation. Mais pour un propriétaire de maison qui hésite entre plusieurs conversions, l'ordre de grandeur mérite d'être connu.

L'autre extrémité : le fioul

Le bas du tableau montalbanais a lui aussi une cause identifiable. Les 291 logements chauffés au fioul domestique affichent 36,1 % de passoires et 29,6 % de classes E.

Deux sur trois se situent donc en E, F ou G. Ce segment pèse moins de 2 % du parc mais concentre une part très disproportionnée des mauvaises étiquettes, et il se recoupe largement avec le parc individuel ancien des faubourgs et de la périphérie.

Les murs séparent les deux moitiés du marché

Le facteur qui départage les deux populations de maisons est l'enveloppe, et l'écart est spectaculaire.

Les 8 379 logements montalbanais aux murs insuffisants, soit 56 % du parc, affichent 8,5 % de passoires et 1,7 % de classes A ou B. Les 1 728 aux murs très bien isolés tombent à 0,1 % de passoires et atteignent 39,6 % de classes A ou B.

Un écart de un à quatre-vingt-cinq sur le bas, de un à vingt-trois sur le haut. Sur le bâti de brique caractéristique de la ville, l'isolation par l'extérieur reste souvent praticable à l'arrière et sur les pignons ; un audit énergétique permet de chiffrer ce qui est réellement accessible.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Ne présumez pas de votre classe à partir du type de bien : à Montauban, une maison peut être le meilleur ou le pire logement du quartier.

Vérifiez d'abord l'énergie de chauffage, puis l'état des murs : ce sont les deux variables qui expliquent presque tout l'écart. Établissez ensuite l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, nombreux dans la bastide, et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997.

Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : l'inondation du Tarn, le retrait-gonflement des argiles et la présence de termites concernent des secteurs précis. Les passoires thermiques sont minoritaires ici, ce qui les rend d'autant plus visibles à la vente.