Prix de l'immobilier et DPE à Montauban

Le prix au mètre carré en 2024

Les ventes montalbanaises de 2024 ressortent à 2 159 €/m² en moyenne, contre 1 724 €/m² en 2019. La progression atteint 25 % en cinq ans, portée par le desserrement de l'aire toulousaine.

La vente moyenne s'établit à 185 184 € pour une surface de 86 m².

Des prix qui montent, des volumes qui chutent

Le même mouvement de 25 % se lit dans les deux sens : le prix au mètre carré progresse d'un quart depuis 2019, pendant que le nombre de transactions passe de 1 030 à 772, soit un recul d'un quart également.

Ce ciseau est caractéristique d'un marché où l'offre se raréfie plus vite que la demande ne faiblit. Pour un vendeur, cela signifie moins de concurrence, mais des acquéreurs plus sélectifs sur les critères objectifs, dont l'étiquette énergétique.

Un marché coupé en deux

Sur les 772 ventes de 2024, la répartition est strictement paritaire : 386 maisons et 386 appartements. Cette symétrie est rare et reflète la double nature de Montauban, bastide dense sur les bords du Tarn et couronne pavillonnaire en expansion.

Deux profils énergétiques distincts

Les 4 987 DPE de maisons montalbanaises affichent 6,8 % de classes F ou G. Les 9 570 DPE d'appartements s'arrêtent à 3,8 %. Le taux est donc près de deux fois plus élevé sur la maison.

Comme les deux segments pèsent le même poids dans les ventes, un acquéreur qui hésite entre maison et appartement arbitre aussi, sans toujours le savoir, entre deux niveaux de risque énergétique.

Le parc dans son ensemble

Sur les 15 033 DPE réalisés depuis juillet 2021, les classes F et G réunies pèsent 4,8 %, soit environ 728 logements. La classe D domine à 34,9 %, devant la classe E à 11,9 %. Les classes A et B atteignent 9,5 %.

Le détail par étiquette figure sur la page des classes du DPE.

Ce que mesure l'étude des notaires

Sur les transactions 2024, les notaires de France relèvent un écart moyen de 25 % entre une maison classée G et une maison classée D, et de 12 % entre un appartement G et un appartement D. Ces chiffres sont des moyennes nationales et servent de repère, pas de barème local.

Ce que cela représente sur une vente montalbanaise

Rapporté à la vente moyenne locale de 185 184 €, un écart de 25 % correspond à un ordre de grandeur de 46 000 € sur une maison, et de 22 000 € en appliquant le barème appartement. La hausse des prix depuis 2019 a pu masquer ces écarts, mais elle ne les efface pas au moment de la négociation.

La brique et les argiles

La bastide montalbanaise est bâtie en brique foraine, matériau à forte inertie mais faible résistance thermique, ce qui pèse sur les étiquettes du bâti ancien non isolé. Le secteur est traité sur la page ville rose et bastide.

À l'échelle de la commune, le retrait-gonflement des argiles constitue l'autre point de vigilance à la vente.

Avant de fixer un prix

Le DPE est obligatoire avant la mise en vente et sa classe figure dans l'annonce. Il rejoint le dossier de diagnostics de vente, qui comprend le constat termites, le Tarn-et-Garonne étant couvert par un arrêté préfectoral.

Sur un bien classé F ou G, l'audit énergétique est obligatoire. Comparer plusieurs devis permet d'ajuster le coût du dossier.