Passoire thermique à Montauban
Mis à jour : août 2026
En bref
Montauban compte 728 logements classés F ou G, soit 4,8 % du parc diagnostiqué : 184 en G, hors marché locatif depuis le 1er janvier 2025, et 544 en F, jusqu'au 1er janvier 2028. Près d'une sur deux est chauffée à l'électricité.
La brique foraine, atout l'été, handicap l'hiver
59 % des passoires montalbanaises datent d'avant 1948, et le bâti de la bastide en brique en constitue le cœur.
La brique foraine a une inertie remarquable, qui protège de la chaleur estivale, mais une résistance thermique faible. Non isolée, elle laisse passer le froid en hiver, et c'est bien le chauffage que le DPE mesure en priorité. D'où ce paradoxe local : un bâti agréable en août, mal noté en janvier.
355 logements peuvent progresser sans chantier
49 % des passoires montalbanaises sont chauffées à l'électricité, contre 34 % au gaz naturel. Or le facteur de conversion en énergie primaire de l'électricité est descendu de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le ramènera à 1,7 le 1er janvier 2027.
355 des 728 passoires sont donc susceptibles de changer d'étiquette mécaniquement, sans qu'un euro de travaux soit engagé.
Le calendrier appliqué à Montauban
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, en son article 160, a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué.
Les 184 logements montalbanais classés G sont sortis du marché locatif le 1er janvier 2025 ; les 544 logements F en sortiront le 1er janvier 2028 ; les 1 788 logements classés E, soit 11,9 % du parc, suivront le 1er janvier 2034.
Un parc partagé entre maison et appartement
51 % des passoires sont des appartements et le reste des maisons, un équilibre assez rare. La conséquence est concrète : selon votre bien, la décision de travaux vous appartient entièrement ou passe par un vote.
Sur une maison, toiture, murs, menuiseries et chauffage relèvent de vous seul. Sur un lot de copropriété, seules les menuiseries, la ventilation et l'isolation intérieure restent des décisions privatives.
Isoler de la brique ancienne, avec méthode
Dans le périmètre protégé de la bastide, l'isolation par l'extérieur est exclue : elle masquerait la brique apparente qui fait l'identité de la ville.
L'isolation intérieure est possible mais demande des précautions. La brique ancienne régule l'humidité, et un pare-vapeur mal conçu ou une étanchéité sans ventilation peut la piéger dans le mur. Traiter le renouvellement d'air en même temps que l'enveloppe n'est pas une option de confort, c'est une précaution technique.
Votre bail actuel se poursuit
Un contrat signé avant l'échéance va jusqu'à son terme et rien ne vous oblige à donner congé.
La contrainte apparaît au renouvellement, à la reconduction tacite ou à la signature d'un nouveau bail. C'est souvent à ce moment que les propriétaires la découvrent.
Un loyer figé depuis quatre ans
La loi du 22 août 2022 interdit toute revalorisation du loyer d'un bien étiqueté F ou G tant qu'aucun travaux n'a été mené, ni à l'indice de référence annuel ni à l'arrivée d'un nouvel occupant.
Pour les 728 passoires montalbanaises, la rentabilité locative est donc bloquée, alors que le marché immobilier local, lui, a nettement progressé sur la période.
Ce que peut faire valoir un locataire
Proposer un logement classé G à la location revient à proposer un bien que la loi ne reconnaît pas comme décent. Aucune amende n'est automatique et aucun contrôle systématique n'existe.
Votre locataire peut en revanche agir en justice au titre de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le tribunal peut ordonner les travaux, abaisser le loyer ou en suspendre le versement.
Par où commencer
Vérifiez d'abord votre énergie de chauffage : une chance sur deux que l'attestation gratuite règle la question. Contrôlez ensuite la fiabilité de la classe, un DPE antérieur à juillet 2021 n'étant plus valable.
L'audit énergétique chiffre ensuite le parcours et devient obligatoire pour vendre un logement en monopropriété classé F ou G. Sur un report du calendrier, rien n'est acquis : le texte voté par le Sénat le 1er avril 2025 attend son examen par les députés. Les aides se vérifient auprès de France Rénov'.
Questions fréquentes
Combien de passoires compte Montauban ?
728 sur 15 033 DPE, soit 4,8 % du parc : 544 logements classés F et 184 classés G. S'y ajoutent 1 788 logements classés E.
Pourquoi la brique est-elle mal notée au DPE ?
Parce qu'elle a une forte inertie mais une faible résistance thermique. Elle protège de la chaleur estivale, mais laisse passer le froid en hiver, et c'est le chauffage que le DPE mesure en priorité.
Mon logement électrique peut-il changer d'étiquette sans travaux ?
C'est le cas de 355 des 728 passoires montalbanaises, soit près d'une sur deux. L'attestation portant la nouvelle classe est gratuite sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Peut-on isoler la brique par l'intérieur ?
Oui, mais avec précaution : la brique ancienne régule l'humidité, et un pare-vapeur mal conçu ou une étanchéité sans ventilation peut la piéger dans le mur. Le renouvellement d'air se traite en même temps que l'enveloppe.
Un logement classé F est-il encore louable ?
Oui, jusqu'au 31 décembre 2027. La classe F bascule au 1er janvier 2028 ; seuls les 184 logements classés G sont déjà hors marché locatif.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.
Comment obtenir la nouvelle étiquette
Le diagnostic existant garde sa validité : rien à refaire, rien à repayer. Il suffit d'entrer son numéro ADEME sur l'observatoire DPE-Audit pour recevoir gratuitement l'attestation portant la nouvelle classe.
Aucun diagnostiqueur ne se déplace, aucun intermédiaire n'intervient. Sur un bâti ancien en brique où l'isolation coûte cher, cette vérification vient logiquement en premier.