Le DPE à Montauban

Une obligation dès l'annonce

Les deux étiquettes, énergie et climat, doivent figurer dans toute annonce de vente ou de location, quel qu'en soit le support : vitrine d'agence, portail en ligne, petite annonce entre particuliers.

Cela signifie que le diagnostic doit être réalisé avant la publication. Attendre le compromis, comme on le fait parfois pour d'autres pièces, place le vendeur en infraction pendant toute la durée de la commercialisation.

Le bon moment pour le commander

Deux à trois semaines avant la mise en ligne est un rythme confortable. Cela laisse le temps de prendre rendez-vous, de rassembler les justificatifs et, le cas échéant, de discuter un point du rapport.

Cela laisse aussi la possibilité, si le résultat est décevant et proche d'une limite de classe, de fournir un document oublié et de faire corriger la saisie avant que l'annonce ne parte.

Ce que l'annonce doit indiquer

Outre les deux lettres, l'annonce doit mentionner le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, sous forme de fourchette avec l'année de référence des prix retenus.

Pour les logements classés F et G, une mention supplémentaire signale que le bien est à consommation énergétique excessive. Cette mention n'est pas facultative.

Préparer la visite améliore le résultat

33,9 % des logements montalbanais datent d'avant 1948 et 55,7 % portent la mention « murs à isolation insuffisante ». Le diagnostiqueur intervient sans dégrader : faute de document, la méthode lui impose une valeur par défaut, calée sur l'hypothèse la plus pénalisante de l'époque.

Factures détaillant nature et épaisseur d'isolant, descriptifs techniques, procès-verbaux d'assemblée générale : réunies avant le rendez-vous, ces pièces changent la note.

Le poste menuiseries

21,9 % des logements montalbanais portent la mention « menuiseries à isolation insuffisante ». C'est le poste le plus simple à documenter, puisqu'une facture de remplacement mentionnant le type de vitrage et le matériau du dormant suffit.

C'est aussi celui que le diagnostiqueur constate à vue, ce qui limite le recours aux valeurs par défaut. Sur un bien en limite de classe, il est souvent décisif.

Le déroulé de la visite

Comptez une heure à une heure et demie pour un appartement, davantage pour une maison, et 36,3 % des logements montalbanais en sont. Le diagnostiqueur mesure les surfaces, relève les parois, examine les menuiseries, le chauffage, l'eau chaude et la ventilation.

Préparer l'accès aux combles, à la cave et au tableau électrique raccourcit la visite et améliore la précision du relevé.

Validité et opposabilité

Un DPE vaut dix ans, sauf travaux modifiant la performance. Il peut donc servir à plusieurs mises en vente successives, à condition que rien n'ait changé entre-temps.

Depuis 2021 il est opposable : ses conclusions engagent et ouvrent un recours si le classement s'avère erroné. Raison de plus pour le faire établir sereinement, en amont.

Une singularité montalbanaise

182 kWh d'énergie primaire par mètre carré et par an en moyenne, sur 15 033 diagnostics, pour 21 kilogrammes de CO2.

Montauban fait partie des rares villes où les maisons consomment moins que les appartements : 177 contre 185. Sur les 85 communes que nous mesurons, l'écart moyen joue en sens inverse, la maison consommant 23 unités de plus.

Le renversement s'observe surtout dans le Midi, et il s'explique : l'avantage de la mitoyenneté porte sur les déperditions de chaleur. Là où les besoins de chauffage sont modestes, il pèse peu, et c'est l'âge du parc qui prend le dessus. Le collectif montalbanais est plus ancien que les maisons, largement récentes. La commune relève de la zone H2c.

Ce que le calendrier vise à Montauban

2 516 logements montalbanais diagnostiqués sont classés E, F ou G. 184 sont en G et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 544 sont en F et basculeront en 2028 ; 1 788 sont en E et suivront en 2034.

Un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement. La lettre E, elle, compte déjà : elle déclenche un audit énergétique à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier, en plus du diagnostic.

Le prix, le délai, et qui intervient

Aucun tarif n'est réglementé. Le montant varie selon la surface, le nombre de niveaux et le nombre de diagnostics groupés dans la même visite, ce que détaille la page prix d'un DPE à Montauban.

Comptez une à deux heures sur place, un rapport sous vingt-quatre à soixante-douze heures, et un délai de rendez-vous plus long au printemps. Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, indépendant et assuré, peut établir le document : l'annuaire officiel du ministère permet de le contrôler.

Le dossier tarn-et-garonnais

Le diagnostic termites est obligatoire à la vente dans le département et ne vaut que six mois, quand le DPE en vaut dix : une transaction qui s'étire peut le laisser périmer.

S'y ajoutent l'état des risques, avec le Tarn et le retrait-gonflement des argiles, le repérage amiante pour le bâti d'avant juillet 1997 et le constat plomb pour celui d'avant 1949, fréquent dans la bastide.

Autour du DPE

Pour situer la note obtenue, voir la répartition des classes à Montauban ; pour le budget, la page prix.

Le DPE s'inscrit dans le dossier des diagnostics de vente et de location, avec l'état des risques et les autres constats obligatoires.