Valeur verte à Montauban : la hausse du marché a absorbé la décote, pour l'instant

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare, mesuré chaque année par les notaires sur les ventes enregistrées.

Cet écart se lit toujours à un instant donné. À Montauban, la dynamique du marché brouille la lecture, et la répartition des classes mérite d'être posée d'abord.

Le marché montalbanais en 2024

772 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 185 184 € et 2 159 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 86 mètres carrés, la plus grande des cinq marchés que nous avons examinés.

En 2019, on comptait 1 030 ventes à 1 724 € le mètre carré, pour un prix moyen de 148 817 €. Le mètre carré a donc gagné 25 % et le prix moyen 24,4 %, à surface identique.

Une hausse qui égale la décote

C'est la particularité locale. L'étude des notaires parue en 2024 chiffre à environ 25 % la décote d'une maison classée G face à une maison comparable classée D. Le marché montalbanais a progressé du même ordre sur cinq ans.

Un propriétaire de maison G qui a acheté en 2019 et revend aujourd'hui peut donc sortir sans perte apparente. Les deux mouvements se sont annulés, et c'est précisément ce qui rend la pénalité invisible sur ce marché : elle existe, mais elle ne se lit pas sur le relevé de vente.

Pourquoi c'est un sursis et non une exemption

La compensation tient à un calendrier, pas à une règle. Elle suppose que le marché continue de monter au même rythme, ce que rien ne garantit : le nombre de ventes est déjà passé de 1 030 à 772, soit 25 % de transactions en moins.

Et elle ne joue que pour qui a acheté avant la hausse. Un propriétaire qui achète aujourd'hui une maison classée G paie le prix de 2024 et supportera la décote entière à la revente.

Ce que vaut une étiquette, en euros

Rapportées au prix moyen montalbanais de 185 184 €, les proportions mesurées par les notaires donnent un ordre de grandeur concret : près de 46 296 € pour une maison classée G, environ 22 222 € pour un appartement.

Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local. Elles situent l'enjeu, elles n'estiment pas un bien particulier : la décote réelle dépend de l'adresse, de l'état général et du nombre d'acheteurs en face, autant de facteurs qu'aucune moyenne ne capte.

Le parc montalbanais par étiquette

Sur 15 033 diagnostics publiés, 728 logements sont classés F ou G, dont 184 en G. La classe E en regroupe 1 788, la classe D 5 244 et la classe C 5 845.

À l'autre extrémité, 1 428 logements atteignent les classes A ou B, soit 9,5 % du parc. C'est près de trois fois la proportion chartraine, 2,8 %, et presque trois fois celle de Lens, 3,3 %.

La classe D mérite une attention particulière. Avec 5 244 logements, elle forme le second bloc du parc, et elle borde l'échéance de 2034 : un bien qui glisse de D en E au prochain diagnostic entre dans le calendrier locatif sans qu'aucun travaux n'ait eu lieu, par simple réexamen.

Ici, la maison s'en sort mieux que l'appartement

Le résultat surprend. Les 4 987 maisons diagnostiquées affichent 16 % de classes A ou B, contre 6,5 % pour les 9 570 appartements.

L'explication tient au bâti : le pavillonnaire montalbanais est récent, construit sous des réglementations thermiques déjà exigeantes, quand le collectif de centre-ville est plus ancien. Le sujet est développé sur la maison pavillonnaire.

Mais la maison reste plus exposée au bas de l’échelle

L'avantage ne vaut pas sur toute l'échelle. Les maisons comptent 6,8 % de logements classés F ou G, contre 3,8 % pour les appartements.

Autrement dit, le parc individuel montalbanais est plus dispersé : davantage d'excellents, davantage de mauvais. C'est cohérent avec une ville qui juxtapose un centre ancien en brique et des lotissements récents.

Ce que vend réellement Montauban

Sur les 772 transactions de 2024, 386 portaient sur une maison et 386 sur un appartement, une parité parfaite. En 2019, on vendait 553 maisons pour 477 appartements.

Le recul du marché a donc porté d'abord sur l'individuel, dont les ventes ont chuté de 30 %, quand celles d'appartements reculaient de 477 à 386, soit 19 %.

La surface moyenne vendue, 86 mètres carrés, est restée identique à celle de 2019. Ce sont donc bien les mêmes biens qui se vendent, moins nombreux et plus cher.

Une note peut vous desservir sans raison

Avant d'accepter une mauvaise étiquette, vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur n'ouvre aucune paroi : devant un mur enduit, il ne peut pas certifier qu'un isolant se trouve derrière.

La méthode lui impose alors une valeur par défaut, 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu, délibérément sévère. Une part des mauvaises notes montalbanaises décrit un bâti réellement non isolé, une autre un bâti dont personne n'a produit la preuve.

Le document qui peut changer la lettre

Cherchez un écrit nommant le matériau posé et son épaisseur : facture d'entreprise, devis signé, notice de constructeur, dossier d'aide publique.

Pour un pavillon récent, la pièce la plus utile est la notice descriptive de livraison, qui décrit l'isolation d'origine avec précision. C'est elle qui distingue un bien réellement performant d'un bien seulement supposé tel.

Louer : la contrainte progresse

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Montauban, cela vise 184 logements aujourd'hui, 728 en 2028, puis environ 2 500 en comptant les 1 788 classés E. La hausse du marché ne protège en rien de cette échéance, comme le rappelle les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché qui a gagné un quart de sa valeur en cinq ans, la tentation est de considérer l'étiquette comme secondaire. C'est le raisonnement le plus coûteux, car il reporte la question au moment de la négociation.

Un DPE récent, appuyé sur vos justificatifs, permet d'afficher un prix défendable. Et si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et transforme un reproche en discussion documentée.